Question : quel prix ?
Le montant de 230 000€ n'est que celui de mise à prix pour démarrer les enchères le 13 juillet.
Il est difficile de donner une valeur de marché fiable pour cette propriété car le marché des propriétés dans les îles est atypique par rapport à celui du "continent" et les propriétés à proximité immédiate de la côte (en l'espèce 60 mètres) sont rares.
A titre d'indication :
- un agent immobilier connaissant le marché de l'île de Groix indique une valeur de 450 000 à 500 000€,
- et le Conservatoire du Littoral avait proposé en fin 2009 l'arrêt du processus de vente judiciaire au profit d'une vente amiable à 350 000€, (il est donc très probable qu'il préemptera à ce prix voire au-dessus).
Question : quel serait le coût additionnel de rénovation ?
La propriété ayant été depuis douze ans soit inoccupée soit occupée par des locataires indélicats, une rénovation intérieur est indispensable, l'extérieur est lui en bon état (hormis des ardoises à replacer au-dessus de la cuisine)
Un acheteur potentiel, entrepreneur de batiment, a indiqué un coût de rénovation de l'ordre de 80 000€.
Plus précisément :
- au rez-de-chaussée de la maison, l'ensemble des peintures est à refaire, la cuisine est à réaménager ainsi que la petite chambre y compris leurs sols (lino sur béton), en revanche le sol carrelé du séjour (55 m2) est en bon état tout comme celui du WC et de la salle de bains dont le carrelage mural est également en bon état ainsi que baignoire, lavabo, WC et lave-mains,
- au 1er étage, outre les peintures, les moquettes (collées sur parquet en sapin) sont à changer, le WC est en bon état ainsi que les lavabos des chambres (dont la robinetterie est toutefois à refaire).
- dans le bâtiment annexe (à usage d'atelier) le scellement de la grande baie vitrée est à achever ainsi que le carrelage de la pièce principale, le doublage de eux murs est à refaire. (La douche, WC, lavabo et évier sont à réinstaller s'il est souhaité disposer également dans ce bâtiment de sanitaires et de cuisine).
Question : pourquoi est-ce une vente judiciaire ?
La propriété "Ker Béthanie" est l'actif principale d'une succession vieille de douze ans qui n'a pu être liquidée amiablement.
Le Tribunal a donc été saisi et, le 18 mai 2004, il a ordonné la liquidation partage de cette succession et la vente par licitation de la propriété.
Question : comment peut-on consulter le cahier des charges de la vente ?
Le cahier des charges est consultable au Greffe Civil du Tribunal de Grande Instance de Lorient.
Il comporte un document de base et trois dires l'ayant complété ou modifié.
Nous pouvons le communiquer aux acheteurs potentiels sur demande à kerbethanie@aol.com ( ou au 06 32 20 34 81 en indiquant l'adresse mail d'envoi).
Question : que s'est-il déjà passé concernant cette vente ?
Le Tribunal a, par jugement du 28 mars 2006, fixé une mise à prix initiale à 120 000€ puis la date de l'audience au 8 avril. Lors de celle-ci les enchères portées pour trois enchérisseurs sont montées à 207 000€.
La Loi prévoit que dans les dix jours suivants une surenchère peut être formulée par quiconque sous réserve qu'elle soit d'au moins 10%. Deux surenchères ont ainsi été formulées. La première adjudication du 8 avril s'est trouvée de ce fait annulée et le Tribunal a fixé la date d'une seconde audience d'enchères au 13 juillet 2010 à 14h.
Cette audience sera définitive, aucune nouvelle surenchère ne pouvant plus être formée après.
Question : comment se déroulent les envchères ?
A l'ouverture de l'audience, le juge rappelle son objet et les frais qui seront à charge de l'adjudicataire. L'avocat des vendeurs rappelle les caractéristiques du bien.
Les enchères ouvertes sur base de la mise à prix (230 000€) sont possibles 1000€ par 1000€.
Seuls les avocats inscrit au barreau de Lorient et disposant d'un mandat (et d'un seul) d'un acheteur potentiel peuvent porter des enchères.
A chaque nouvelle enchère, un délai de 90 secondes est ouvert pour qu'un autre avocat puisse surenchérir. Passé ce délai, le juge prononce l'adjudication et l'avocat ayant porté la dernière enchère lui communique le nom de l'acheteur l'ayant mandaté.
Question : que faut-il faire pour porter des enchères ?
La présence à l'audience le 13 juillet n'est pas une obligation mais une faculté, l'accès à la salle d'audience étant libre. Mais même présent, l'acheteur potentiel ne peut porter les enchères, seuls des avocats le peuvent.
Il faut donc d'une part donner mandat à un avocat du barreau de Lorient de porter des enchères et d'autre part lui remettre, pour consignation, un chèque de banque de 10% de la mise à prix (ou lui produire une caution bancaire irrévocable).
Question : des visites sont-elles organisées ?
Une visite officielle par huissier avait été organisée le 27 mars avant la première audience d'enchères. Il n'est pas prévu qu'il y en ait une autre avant la seconde audience du 13 juillet.
Mais des visites privées peuvent être organisées sur demande, y compris le week-end sur demande déposée à kerbethanie@aol.com ou au 06 32 20 34 81.
Question : comment trouver un avocat du barreau de Lorient ?
La liste des avocats du barreau de Lorient est consultable sur le site http://www.avocats-lorient.com/, rubrique "le barreau".
Un même avocat ne peut recevoir qu'un seul mandat pour le bien considéré.
Question : quels sont les frais ?
En début d'audience, le juge indique les frais induits par la vente (affichage, annonce légale,...) qui sont à charge de l'adjudicataire.
Lors de la première audience du 8 avril, ils étaient de 4 412€70. Du fait de la surenchère, il seront majorés pour la seconde séance d'enchères sans doute d'environ 50%.
Question : que se passe-t-il après l'audience d'enchères ?
Les acheteurs potentiels qui n'auront pas été déclarés adjudicataires se voient restituer intégralement le montant (23 000€) qu'ils ont consigné.
S'agissant de l'adjudicataire, il doit dans les jours suivants régler les frais, il dispose d'au maximum deux mois pour régler le montant de l'adjudication. Dès l'adjudication prononcée, le bien passe aux risques de l'adjudicataire qui doit donc l'assurer et peut en jouir. Le transfert de propriété s'opère par l'effet du seul jugement, il n'est pas nécessaire de passer un acte complémentaire devant notaire. Toutefois, l'adjudicataire ne pourra effectuer d'acte de disposition sur le bien qu'après paiement du prix.
Cependant, la propriété se trouvant en zone protégée, les autorités publiques (Municipalité, Département, Conservatoire du Littoral) disposent d'un mois pour se rendre propriétaire en exercant un droit de préemption au prix de l'adjudication.
Questions : la vente porte sur deux parcelles, comment sont-elles situées ?
La vente portera réunies en un seul lots sur deux parcelles de terrain non jointives.
L'une proche de la mer, référencée ZL5 au cadastre, est celle de 5000 m2 où se trouve la maison et l'atelier.
L'autre, référencée ZL34 au cadastre, de 1800 m2 se trouve à une centaine de mètres sur le chemin menant du village de Créhal au site du "Trou de l'Enfer" et à la propriété.
Question : d'où a-t-on vue sur la mer ?
Le montant de 230 000€ n'est que celui de mise à prix pour démarrer les enchères le 13 juillet.
Il est difficile de donner une valeur de marché fiable pour cette propriété car le marché des propriétés dans les îles est atypique par rapport à celui du "continent" et les propriétés à proximité immédiate de la côte (en l'espèce 60 mètres) sont rares.
A titre d'indication :
- un agent immobilier connaissant le marché de l'île de Groix indique une valeur de 450 000 à 500 000€,
- et le Conservatoire du Littoral avait proposé en fin 2009 l'arrêt du processus de vente judiciaire au profit d'une vente amiable à 350 000€, (il est donc très probable qu'il préemptera à ce prix voire au-dessus).
Question : quel serait le coût additionnel de rénovation ?
La propriété ayant été depuis douze ans soit inoccupée soit occupée par des locataires indélicats, une rénovation intérieur est indispensable, l'extérieur est lui en bon état (hormis des ardoises à replacer au-dessus de la cuisine)
Un acheteur potentiel, entrepreneur de batiment, a indiqué un coût de rénovation de l'ordre de 80 000€.
Plus précisément :
- au rez-de-chaussée de la maison, l'ensemble des peintures est à refaire, la cuisine est à réaménager ainsi que la petite chambre y compris leurs sols (lino sur béton), en revanche le sol carrelé du séjour (55 m2) est en bon état tout comme celui du WC et de la salle de bains dont le carrelage mural est également en bon état ainsi que baignoire, lavabo, WC et lave-mains,
- au 1er étage, outre les peintures, les moquettes (collées sur parquet en sapin) sont à changer, le WC est en bon état ainsi que les lavabos des chambres (dont la robinetterie est toutefois à refaire).
- dans le bâtiment annexe (à usage d'atelier) le scellement de la grande baie vitrée est à achever ainsi que le carrelage de la pièce principale, le doublage de eux murs est à refaire. (La douche, WC, lavabo et évier sont à réinstaller s'il est souhaité disposer également dans ce bâtiment de sanitaires et de cuisine).
Question : pourquoi est-ce une vente judiciaire ?
La propriété "Ker Béthanie" est l'actif principale d'une succession vieille de douze ans qui n'a pu être liquidée amiablement.
Le Tribunal a donc été saisi et, le 18 mai 2004, il a ordonné la liquidation partage de cette succession et la vente par licitation de la propriété.
Question : comment peut-on consulter le cahier des charges de la vente ?
Le cahier des charges est consultable au Greffe Civil du Tribunal de Grande Instance de Lorient.
Il comporte un document de base et trois dires l'ayant complété ou modifié.
Nous pouvons le communiquer aux acheteurs potentiels sur demande à kerbethanie@aol.com ( ou au 06 32 20 34 81 en indiquant l'adresse mail d'envoi).
Question : que s'est-il déjà passé concernant cette vente ?
Le Tribunal a, par jugement du 28 mars 2006, fixé une mise à prix initiale à 120 000€ puis la date de l'audience au 8 avril. Lors de celle-ci les enchères portées pour trois enchérisseurs sont montées à 207 000€.
La Loi prévoit que dans les dix jours suivants une surenchère peut être formulée par quiconque sous réserve qu'elle soit d'au moins 10%. Deux surenchères ont ainsi été formulées. La première adjudication du 8 avril s'est trouvée de ce fait annulée et le Tribunal a fixé la date d'une seconde audience d'enchères au 13 juillet 2010 à 14h.
Cette audience sera définitive, aucune nouvelle surenchère ne pouvant plus être formée après.
Question : comment se déroulent les envchères ?
A l'ouverture de l'audience, le juge rappelle son objet et les frais qui seront à charge de l'adjudicataire. L'avocat des vendeurs rappelle les caractéristiques du bien.
Les enchères ouvertes sur base de la mise à prix (230 000€) sont possibles 1000€ par 1000€.
Seuls les avocats inscrit au barreau de Lorient et disposant d'un mandat (et d'un seul) d'un acheteur potentiel peuvent porter des enchères.
A chaque nouvelle enchère, un délai de 90 secondes est ouvert pour qu'un autre avocat puisse surenchérir. Passé ce délai, le juge prononce l'adjudication et l'avocat ayant porté la dernière enchère lui communique le nom de l'acheteur l'ayant mandaté.
Question : que faut-il faire pour porter des enchères ?
La présence à l'audience le 13 juillet n'est pas une obligation mais une faculté, l'accès à la salle d'audience étant libre. Mais même présent, l'acheteur potentiel ne peut porter les enchères, seuls des avocats le peuvent.
Il faut donc d'une part donner mandat à un avocat du barreau de Lorient de porter des enchères et d'autre part lui remettre, pour consignation, un chèque de banque de 10% de la mise à prix (ou lui produire une caution bancaire irrévocable).
Question : des visites sont-elles organisées ?
Une visite officielle par huissier avait été organisée le 27 mars avant la première audience d'enchères. Il n'est pas prévu qu'il y en ait une autre avant la seconde audience du 13 juillet.
Mais des visites privées peuvent être organisées sur demande, y compris le week-end sur demande déposée à kerbethanie@aol.com ou au 06 32 20 34 81.
Question : comment trouver un avocat du barreau de Lorient ?
La liste des avocats du barreau de Lorient est consultable sur le site http://www.avocats-lorient.com/, rubrique "le barreau".
Un même avocat ne peut recevoir qu'un seul mandat pour le bien considéré.
Question : quels sont les frais ?
En début d'audience, le juge indique les frais induits par la vente (affichage, annonce légale,...) qui sont à charge de l'adjudicataire.
Lors de la première audience du 8 avril, ils étaient de 4 412€70. Du fait de la surenchère, il seront majorés pour la seconde séance d'enchères sans doute d'environ 50%.
Question : que se passe-t-il après l'audience d'enchères ?
Les acheteurs potentiels qui n'auront pas été déclarés adjudicataires se voient restituer intégralement le montant (23 000€) qu'ils ont consigné.
S'agissant de l'adjudicataire, il doit dans les jours suivants régler les frais, il dispose d'au maximum deux mois pour régler le montant de l'adjudication. Dès l'adjudication prononcée, le bien passe aux risques de l'adjudicataire qui doit donc l'assurer et peut en jouir. Le transfert de propriété s'opère par l'effet du seul jugement, il n'est pas nécessaire de passer un acte complémentaire devant notaire. Toutefois, l'adjudicataire ne pourra effectuer d'acte de disposition sur le bien qu'après paiement du prix.
Cependant, la propriété se trouvant en zone protégée, les autorités publiques (Municipalité, Département, Conservatoire du Littoral) disposent d'un mois pour se rendre propriétaire en exercant un droit de préemption au prix de l'adjudication.
Questions : la vente porte sur deux parcelles, comment sont-elles situées ?
La vente portera réunies en un seul lots sur deux parcelles de terrain non jointives.
L'une proche de la mer, référencée ZL5 au cadastre, est celle de 5000 m2 où se trouve la maison et l'atelier.
L'autre, référencée ZL34 au cadastre, de 1800 m2 se trouve à une centaine de mètres sur le chemin menant du village de Créhal au site du "Trou de l'Enfer" et à la propriété.
Question : d'où a-t-on vue sur la mer ?
et depuis toutes les ouvertures des façades sud des deux bâtiments,
depuis le séjour,
depuis la terrasse
depuis la chambre de l'étage.
Question : quelle est la disposition des pièces de la maison ?
Pour le rez-de chaussée, le plan est le suivant :
- séjour au sud sur toute la largeur de la maison (7m60) avec cheminée au nord,
- salle de bains et WC accesibles par couloir,
- cuisine et petite chambre au nord.
Au 1er étage, deux chambres analogues (18 et 19m2), chacune avec un lavabo, grands placards en soupente et fenêtre coulissante à l'est en chien assis, une avec velux à l'ouest et l'autre avec double fenêtre au sud avec vue mer. Un WC se trouve entre les deux chambres dans le prolongement du palier.
Le bâtiment annexe à usage d'atelier situé à l'entrée de la propriété de 50m2 de plein pied comporte une grande pièce principale avec grande baie vitrée coulissante avec vue sur mer (scellement à finir), une chambre au sud également avec vue mer, au nord une douche, wc et lavabo à éventuellement réinstaller et à l'est une cuisine également à réinstaller. L'installation électrique est récente ainsi que le chauffe-eau.
Question : la maison souffre-t-elle des tempêtes ?
Complétement abritée dans le vallon et de plus entourée d'arbres, la maison ne reçoit que les vents (rares) du sud.
Pour y résister, les huisseries de toutes les ouvertures ne sont pas en bois et sont dépourvues de volets extérieurs. Il s'agit partout de chassis aluminium avec double vitrage. De plus les fenêtres de la façade sud sont dotées de deux chassis de ce type séparés par l'épaisseur du mur.
Question : comment la propriété est alimentée ?
Bien qu'isolée, la propriété est raccordée au réseau EDF et au téléphone (lignes aériennes spécifiques de puis le village de Créhal).
L'alimentation en eau se fait par un puits et une pompe électrique. De plus, les eaux pluviales sont receuillies dans une cuve béton d'environ 7 m3 qui peut aussi être alimentée à partir de puits en prévision d'éventuelles périodes de sécheresse.
L'évacuation des eaux usées s'effectue par fosse septique et puisard.
Le bâtiment annexe est lui aussi alimenté en électricité et eau pompée dans le puits, il est raccordé à la fosse septique.
Question : comment est assuré le chauffage ?
Le chauffage de la maison s'effectue par chauffage central au gaz par sept radiateurs en fonte au rez-de-chaussée et deux au 1er étage. La chaudière est située dans l'angle ouest de la cuisine et les grandes bouteilles verticales de gaz à l'extèrieur sur le coté de la fenêtre de cuisine.
Le bâtiment annexe n'est pas raccordé au chauffage central (radiateurs électriques possibles).
L'eau chaude est produite par chauffe-eau (récent et situé dans la cuisine à coté de la chaudière). Un second chauffe-eau électrique (récent également) alimente le bâtiment annexe.
Question : la maison est-elle construite sur un vide sanitaire ?
Cela semble être le cas puisque le sol du rez-de-chaussée est surélevé d'environ 25cm par rapport au terrain.
De fait, même inoccupée, la maison reste sèche.
Question : la maison est-elle accessible aux handicapés ?
Oui, une rampe en pente douce existe au sud entre la terrasse et la grande porte fenêtre coulissante du séjour
pouvant être empruntée en fauteuil roulant. Une petite chambre (à refaire) de plein pied existe au rez-de-chaussée.Question : outre le portail d'entrée, d'autres sorties existent-elles ?
Outre le portail d'accès au nord, deux autres ouvertures existent dans la cloture :
- au sud pour descendre à la côte (un petit batiment à usage de stockage de matériel de pêche ou de jardinage s'y trouve),
- à l'ouest pour accès au sentier piétonnier courant sur le coté ouest du vallon.
Question : que trouve-t-on en sortant vers la mer ?
En face, au sud, suivant le cours du ruisseau se jetant dans la mer, des rochers en pente douce jusqu'à la mer. Par beau temps, vue sur Belle-Ile.
A gauche, en montant le sentier cotier vue sur la côte en direction de Locmaria.
A droite, le sentier cotier domine la plage dite "Baie des Curés" et poursuit jusqu'au "Trou de l'Enfer"
Question : comment aller du port à la propriété ?
La propriété (indiqué par le rond ci-dessous) se trouve à l'opposé du port par rapport au bourg, dans l'axe nord-sud de l'île.
Au port (Port Tudy) monter vers le Bourg (700 mètres).
Au Bourg, sur le coté droit de l'église (place Joseph Yvon), prendre à droite en direction du 'Trou de l'Enfer".
Après 150 mètres, après le bar "Le Triskell", prendre à droite puis à gauche devant la créperie "Kreiss Ar Mor" en suivant le panneau "Trou de l'Enfer" en direction de Créhal (700 mètres).
Traverser le village de Créhal. A sa sortie, continuer tout droit ("Trou de l'Enfer" inscrit sur la chaussée).
Question : comment voir la propriété de l'extérieur ?
Arrivé devant le portail, le bâtiment annexe est visible mais pas la maison cachée dans la végétation.
Pour voir la maison, il faut revenir au parking et prendre à gauche le sentier piétonnier qui parcourt le coté droit du vallon vers la mer, la maison devient alors progressivement visible.
Au bout, en tournant à gauche sur le sentier côtier, derrière les rochers, la maison et le bâtiment annexe sont visibles de face.
Question : le terrain est-il cultivable ?
Le fond du vallon de part et d'autre du ruisseau est constitué de terre arable. Des potagers y étaient implantés protégés du vent par des murets et des haies.
La zone a l'arrière de la maison est particuliérement à l'abri des vents et du soleil zénithal. Une serre (des verres à remettre) y est d'ailleurs installée.
Des points d'eau desservent les parties cultivables tant à l'arrière qu'à l'avant de la maison.
Question : à combien s'élève la taxe foncière ?
En 2009 la taxe foncière pour la parcelle principale (ZL5) était de 817€, celle de la parcelle disjointe (ZL34) de 28€.
Question : où trouver des renseignements ou photos sur l'île ?
Sur le site dédié à la vente de cette propriété, la page "liens" indique les sites internet où sont disponibles des informations, photos et une webcam sur le port.
Ci-après quelques photos :
